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LE BAIL COMMERCIAL
Du 30 septembre 1953, abrogé, à la codification dans le Nouveau Code de Commerce
1 - LA DUREE DU BAIL
Elle ne peut être inférieure à 9 ans.
Sauf convention contraire, le preneur peut donner congé tous les 3 ans.
Congé aussi tous les 3 ans pour le bailleur pour construire, reconstruire ou surélever.
Le statut est d'ordre public sauf pour les conventions :
- de moins de 2 ans,
- circonstances spéciales justifiées.
La sous-location est interdite sauf clause particulière.
2 - LES OBLIGATIONS DES PARTIES
Les dispositions du Code civil s'appliquent.
Elles sont supplétives et il peut être convenu d'autres obligations par le contrat.
Les obligations du bailleur
- Délivrer la chose louée.
La délivrance comprend aussi les accessoires (couloirs, parking, cours, caves)
- Entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Il appartient au preneur de signaler les travaux à effectuer.
Il doit souffrir les travaux, sauf dispositions contraires.
- Faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Garantir le preneur du trouble des tiers (empiétements commis par un voisin).
Interdiction de changer la forme de la chose louée et sa destination en cours de bail.
nterdiction de concurrencer l'exploitation.
Les obligations du preneur
- Payer le loyer et les charges suivant les dispositions contractuelles.
Seul le paiement entre les mains du bailleur est libératoire.
La preuve du paiement incombe au preneur.
La prescription en la matière est de 5 ans (article 2277 du Code civil).
- Conserver la chose louée.
C'est l'obligation de restituer la chose qui a été remise dans un état similaire.
Le locataire est responsable des pertes et dégradations survenues à la chose louée (utilisation anormale du bien).
Responsabilité automatique du locataire en cas d'incendie sauf s'il démontre sa survenance par cas fortuit.
En cas de réalisation de travaux, il est préférable d'aviser le bailleur et de recueillir son accord.
- User de la chose louée en bon père de famille.
Interdiction de faire de la chose un usage qui puisse nuire au bailleur ou à autrui.
- Respecter la destination contractuelle des lieux.
Obligation d'exploiter suivant la nature de l'activité autorisée.
Le non respect de ces obligations peut conduire à la résiliation du bail après mise en demeure de faire cesser le manquement constaté.
3 - EXTENSION ET CHANGEMENT D'ACTIVITE :
Autrement appelés la déspécialisation
- Adjonctions d'activités connexes ou complémentaires (Loto pour Bar-tabac).
- Transformation de l'exploitation.
Demande signifiée au bailleur par acte d'huissier (+ aux créanciers inscrits).
Le propriétaire fait connaître dans le délai de 3 mois son refus ou son acceptation.
L'absence de réponse vaut acceptation.
En cas de désaccord, le TGI tranche (le refus doit être justifié par un motif grave et légitime).
Le locataire possède un droit de repentir.
Si préjudice pour le bailleur, celui-ci est indemnisé (ex : le bailleur a un autre locataire avec la même activité qui résilie son bail).
Le propriétaire peut demander une augmentation du loyer hors conditions habituelles.
4 - MONTANT DU LOYER
Le droit commun : loyer fixé au départ et qui ne change qu'au renouvellement.
Ici, valeur locative qui ne peut être dépassée.
Chaque partie peut demander une révision du loyer tous les trois ans, mais système de plafonnement qui est destiné à empêcher une augmentation trop brutale.
De même, les possibilités d'augmentation du loyer du bail renouvelé sont limitées.
La valeur locative est fixée à l'amiable.
A défaut, référence à des critères légaux (la référence aux usages locaux est supprimée).
5 - REVISION DU LOYER
Trois ans après la date d'entrée dans les lieux ou trois ans après le renouvellement.
Ou tous les trois ans.
Le nouveau prix est toujours dû au jour de la demande.
Limites : majoration ou diminution ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction.
Si les facteurs locaux de commercialités sont modifiés, entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la loi écarte le plafonnement.
La clause d'échelle mobile est licite.
La clause prévoit la révision du loyer en plus ou en moins en cas de différence de plus d'un quart.
Ce n'est pas automatique, c'est une condition d'ouverture de la demande de révision du loyer (cela évite d'attendre le délai de 3 ans).
Si un des éléments prévus pour le calcul de l'échelle mobile a disparu = retour à la seule possibilité de révision triennale.
Clause de loyer variable = variation annuelle automatique en fonction du CA de l'exploitant.
6 - REVISION DU LOYER LORS DU RENOUVELEMENT
C'est le loyer du bail initial affecté d'un coefficient de variation.
La procédure de révision est complexe.
La demande est formulée par acte d'huissier ou LRAR et doit préciser le nouveau loyer.
Les parties échangent ensuite des mémoires.
Un mois plus tard, le Juge des loyers commerciaux peut être saisi.
7 - LE PAS DE PORTE
C'est une somme importante en contrepartie de la restriction à ses droits que sollicite le propriétaire à la conclusion du bail.
Le locataire qui cède son droit ou qui sous loue exige fréquemment de son successeur un pas de porte.
8 - LA PROPRIETE COMMERCIALE
C'est le droit pour le locataire commerçant d'obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité en réparation de la privation des locaux.
Le bénéficiaire doit être commerçant et/ou exercer une activité commerciale.
Les locaux accessoires y sont soumis :
- si leur privation compromet l'exploitation du fonds,
- et s'ils appartiennent au même propriétaire.
Il faut une exploitation effective : le droit au renouvellement ne peut être invoqué qu'après une exploitation effective de trois ans (sauf motifs légitimes).
10 - LE RENOUVELLEMENT
Il est nécessaire de donner congé par acte d'huissier, suivant les usages locaux au moins six mois à l'avance.
Sinon ? le bail se reconduit tacitement.
Le congé indique à peine de nullité :
- le motif,
- la possibilité de contester ou de demander une indemnité d'éviction,
- l'obligation de saisir le tribunal dans les deux ans à peine non plus de forclusion mais de prescription.
Si le congé contient une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions, le nouveau loyer doit être indiqué.
A défaut de congé du propriétaire, le locataire qui veut obtenir le renouvellement doit en faire la demande :
- 6 mois avant la fin du bail,
- à tout moment en cas de tacite reconduction.
Le propriétaire a 3 mois pour faire connaître son refus et le motif.
Un acte d'huissier est nécessaire et doit rappeler au locataire qu'il a la faculté de saisir le tribunal dans le délai de 2 ans (en contestation du congé ou en fixation de l'indemnité d'éviction).
Sans réponse, le principe du renouvellement est accepté.
Le bailleur dispose d'un droit de repentir tant que le locataire n'a pas quitté les lieux ou trouvé une autre installation.
11 - REFUS DE RENOUVELLEMENT ET DROIT DE REPRISE
Reprise sans indemnité pour motif grave et légitime.
- Tenant aux parties (mésentente forte, disputes, violences entre les parties, etc...)
- Tenant à la convention elle-même (inexécution d'une obligation, défaut d'exploitation, etc...)
Dans ce dernier cas, une mise en demeure préalable est nécessaire et l'infraction doit avoir persisté un mois après.
- Pour reprise (démolir en raison de l'état de l'immeuble, reconstruire ou surélever, habiter - limiter à la partie destinée à l'habitation - dans les 6 mois et habiter 6 ans)
En cas de reconstruction, priorité de relogement de l'activité de l'exploitant.
12 - INDEMNITE DU LOCATAIRE (indemnité d'éviction)
Le locataire a le droit d'être indemnisé en cas de refus de renouvellement du bail.
Il a droit à une indemnité d'éviction égale au préjudice qui lui est causé par le refus de renouvellement ou par la perte de « sa propriété commerciale ».
L'indemnité est au moins égale à la valeur marchande du fonds - c'est une véritable indemnité d'expropriation.
Valeur du fonds + frais de déménagement et de réinstallation + frais et droit de mutation pour un fonds de même valeur.
Le propriétaire peut toujours démontrer que le préjudice est moindre.
L'indemnité doit être payée pour que le locataire quitte les lieux - le propriétaire doit la payer dans les trois mois du commandement, passée la faculté de résiliation.
Cas particulier : le propriétaire du fonds est également propriétaire des murs et il loue le fonds à un tiers.
Ce tiers locataire du fonds n'a pas droit au renouvellement.
Il doit juste être indemnisé de la plus value qu'il a apportée au fonds.